pc北京时时彩开奖结果:怎樣解決業委會4道難題

2018-12-25  來自: 北京时时彩技巧稳赚 瀏覽次數:177

北京时时彩技巧稳赚 www.zttkmk.com.cn     業主委員會是什么?問上海老百姓,100個人可能有100種回答。 

    近兩年,申城住宅小區的麻煩事不少,其中一些與業委會這個新型組織有關。業委會選聘物業公司意見不一,致使老物業“一夜走人”;維修資金使用名目不清,業委會與業主產生矛盾;住宅小區有黨組織、居委會、物業公司等多個組織,業委會與其無法“對接”,產生磨擦…… 

    如何管理業委會?如何協調業委會自身發展、協調它與其他小區組織的關系?在相關法律法規還不完善的情況下,這成了一道待破解的難題。 

近幾年,閘北區臨汾路街道在推進小區業委會工作方面,取得了較多經驗,頗有推廣意義。 

難題1 

    一個小區內兩個業委會不愿合并

    現象 

    一個小區,同時存在兩個業委會。按規定要合并,卻因一方強烈反對,產生了諸多障礙。上海許多住宅小區存在類似問題,居民們最大的困惑是,此時該由誰“出手”? 

    案例 

    汾西路261弄陽曲小區,由高層住宅和多層住宅兩部分組成。由于歷史原因,小區存在著高層、多層各自獨立的兩個業委會和兩家物業管理企業。按國家有關規定,一個物業管理區域成立一個業主大會。然而,陽曲小區高層業委會極力反對兩個業委會合并,問題就此拖了下來。 

    為此,居民區黨總支專門召開了高層住宅黨支部黨員會議,通過交流溝通,發現業主們之所以強烈反對業委會合并,主要是擔心合并后的維修資金使用等問題。針對這一癥結,黨總支在黨員中做思想工作,宣講相關條例。另一方面,針對小區內存在“反宣傳”的情況,充分利用公共設施、宣傳欄等正面回應。 

    2006年底,高層物業管理企業公布維修資金使用情況。由于維修資金使用太多且名目不清,引起業主不滿,而此時多層業委會也將到期改選??吹秸庖磺榭?,居民區黨總支認為時機已經成熟,適時把握機會,于2006年11月醞釀,12月召集多層住宅業主和部分居民開會,選舉產生了業主代表、業委會籌備委員會。在籌備工作中,黨總支從業委會選舉的程序、人選、環節上層層把關,發動廣大業主積極參與選舉工作。2007年4月,陽曲小區業主代表大會召開,選舉產生了陽曲小區業主委員會,合并工作順利完成,這起擱置3年之久的合并案終于圓滿地畫上了句號。 

    點評 

    居民區黨總支是居民區各項工作的領導核心。目前業委會建設與發展還不完善,小區業委會工作面臨?;?,居民區黨組織應挺身而出,從廣大業主的利益需求出發,從業委會的建立、運作、換屆等各方面加強全 面指導,使業委會真正能夠代表廣大業主的利益與訴求。 

    難題2 

    如何解決業委會與業主的矛盾 

    現象 

    由業主們選舉產生,但在小區運作過程中,常和部分業主產生矛盾。而這種“自家人”之間的矛盾,往往影響小區正常運作。 

    案例 

    臨汾路299弄恒安小區屬售后公房,業委會成員整體素質較好,但年紀較大,專業知識不夠。2005年維修資金公示后,小區業主紛紛疑惑,覺得“看不懂”,業委會又拿不出解決方案,雙方積累多年的矛盾一觸即發。 

    在居民區黨總支的協調下,小區通過公告形式誠邀小區4名熱心社區物業管理、有能力、懂業務的黨員組成協管小組。協管小組協助業委會開展工作,接受業委會的領導。此舉提高了業主參與的積極性。 

    為了解決業主與業委會之間的矛盾,必須建立制度。經過努力,黨總支幫助業委會設立了文件收發制度、溝通簽字制度、例會制度、業委會委員接待日制度、重大事情時間節點公示制度等,此舉贏得了業主的贊同,也為業委會的規范化運作奠定了良好的基礎。至此,業主和業委會間原先的緊張氣氛不見了。 

    點評 

    基層黨組織如何加強對居民區業委會、物業公司的領導,這是建設和諧社區的一大課題。恒安小區黨總支在解決該小區維修基金分攤公示后的矛盾時,組織學習物業管理條例,引入業主監督機制,加上仔細的思想工作和規范的制度建設,妥善解決了矛盾。 

    難題3 

    一些業主不按時繳納物業費 

    現象 

    出于種種原因,小區業主不按時繳納物業費,甚至拒付物業費,這是小區管理的“老大難”問題,也讓大多數物業管理企業頭疼,進而影響了小區的正常運作。 

    案例 

    星城花苑小區由9幢小高層組成,共有業主907戶,其中售后公房589戶、商品房195戶、租賃戶123戶、空關房29戶,小區各種性質的房屋混為一體,給小區物業管理帶來麻煩。長期以來,小區業主與物業公司、業委會與物業公司、居委會與物業公司之間始終磕磕絆絆,許多業主拒付物業管理費。 

    面對這一問題,業委會內部統一認識:只有提升物業管理費收繳率,才能從根本上治愈物業管理服務水平低的頑疾。隨后,業委會積極配合物業公司尋求解決方法。首先,順利完成業委會成員、業主代表共45人物業管理費的收繳工作。其次,針對業主代表反映強烈的空調滴水管安裝問題,與物業公司溝通,用創收資金為小區業主安裝空調滴水管。隨后,業委會出面,向業主解釋小區運營中一些問題出現的癥結,溝通了業主與物業公司的關系。 

    經過業委會的“斡旋”,一名拖欠多年物業費的業主,愉快地一次性 交了費,物業公司則免去了他近2萬元的違約金。在物業與業委會的共同努力下,長期困擾小區的物業管理費收繳工作取得突破性成果,小區物業費收繳率超過了98%。 

    點評 

    物業管理費收不到,物業管理水平跟不上。這兩者容易形成惡性循環。要避免這一點,業委會在物業公司與業主之間,就要起到穿針引線的作用。 

    難題4 

    維修資金的使用業主不放心 

    現象 

    住宅小區運作的焦點之一,是維修資金的使用。這一筆資金,都是業主的“血汗錢”,如何使用要慎之又慎。許多小區因維修資金使用不透明,爆發出許多矛盾。業主們最想問的是,誰來監管維修資金的使用? 

    案例 

    2006年伊始,芳苑小區“多層外墻維修項目”被提上議事日程。業委會成員與物業公司負責人多次就工程的施工方式(搭手腳架還是用繩子吊架施工)、主要材料、材料價格等開展全方位調查,掌握市場情況與市場動向。隨后,業委會授權物業公司向建筑單位發出招標書,前后共有5家建筑公司投標。 

    怎么用好維修資金?經過業委會成員集思廣益,大家一致通過:引入審計機制,將3家建筑公司的預算送到一家會計事務所審計,根據審計結果來確定中標單位。隨后,審計部門專業人員來到小區勘察,提出咨詢意見,為業委會選擇建筑單位提供了科學依據。業委會以審計結果為主,最終選定坤陽建筑公司承擔維修工程。 

    工程完工后,業委會又將施工過程中出現的增加樓道內墻維修、增加外墻涂料預算兩大變化報送審計部門,審計部門最終審定工程造價40.3821萬元,業委會根據施工單位的讓利承諾,最終審定工程造價為39.9萬元。 

    點評 

    業委會代表業主使用維修資金,必須用得透明、用得到位。引入審計機制,聘請無利益關系的專業審計部門參與小區維修工程,加強監督,讓業主們放心。 

    焦點鏈接 

    “梯形架構”理順關系 

    居民區中存在著不同類型的組織,閘北區臨汾路街道探索了“梯形架構”方式。即:居民區黨總支通過一定方式,對業委會、物業企業實行政治領導;居委會依法指導、監督業委會的工作,協調和督促物業服務企業;業委會和物業服務企業之間按照市場準則,建立平等的選聘與服務關系。 

    居委會中還設置了“環境與物業管理委員會”,委員會不定期舉行例會,協商解決綜合問題。12位業委會主任兼任環境與物業管理委員會主任。

    實踐證明,在居委會中明確這一職能,能較好解決三大問題—— 

    同一居民區存在兩個(及以上)物業管理區域時,有個平臺協調; 

    業委會與物業企業發生矛盾時,有協調主體; 

    能較好解決業委會只負責業主權益、忽略非業主(租賃戶)權益的問題。


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