北京时时彩技巧大全:四種物業模式對業主的利弊分析

2019-09-03  來自: 北京时时彩技巧稳赚 瀏覽次數:136

北京时时彩技巧稳赚 www.zttkmk.com.cn   物業服務可分為四種模式:包干式物業服務模式,業主主導型酬金制物業服務模式,業主直控型酬金制物業服務模式,業主自管物業服務模式。接下來北京时时彩技巧稳赚就來跟大家講講這四種物業模式以及各自的優缺點。

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  一、物業模式

  1、包干制物業服務模式

  業主與物業服務企業在包干制物業服務合同中只是約定了物業服務的內容和標準以及物業服務收費標準,但對于物業服務費具體怎么使用以及物業內部的具體運作方式不做具體約定,也就是說業主付給物業服務企業固定的物業費,物業服務企業也相應提供給業主固定的服務內容及服務標準。所以,業主只是監督物業服務企業的服務內容和服務標準是否到位,不管物業服務企業內部如何開支費用、如何運行管理。業主付給物業服務企業的物業服務費屬于物業服務企業,物業服務企業自負盈虧,虧盈與業主無關。

  2、業主主導型酬金制物業服務模式

  先說說什么是酬金制。酬金制就是物業服務企業收取固定酬金或以服務小區的總物業服務費做為計提基數,并按照簽訂的物業服務合同中約定的計提比例(一般不超過15%)計提,做為物業服務企業的服務報酬的物業服務模式。物業服務企業收取物業服務費屬于全體業主,物業服務企業只是拿走固定的酬金或物業服務費中約定比例的酬金,物業服務的虧盈有業主負責不由物業服務企業負責。業主有權審定物業提供的物業服務的費用預決算以及物業服務方案,物業服務企業也必須按照業主審定的預算支出或開銷費用以及按照審定的物業服務方案服務,如在運行過程中需要調整,必須再次得到業主的審定通過。酬金制與包干制的區別在于一方面,包干制是物業服務企業自負盈虧,酬金制是業主自負盈虧,另一方面,包干制對業主來說的內部管理過程及費用開銷既不透明,也沒有自主性,而酬金制對于業主來說,就有了透明性和一定程度的自主性。

  無論業主的自主性有多大,無論是屬于下面介紹的業主主導型酬金制還是屬于業主直控型酬金制,物業服務企業必須把好一定的原則關,以保證整個服務過程不違犯物業服務的相應法規規定,必須保障整個服務過程中人員、物業及設施設備的安全性,必須堅持物業服務企業的服務理念和服務準則,才能對由于物業企業自身的管理和服務不到位或把關不到位導致的損失負責,否則,也就會改變了物業服務企業的服務主體地位,變成了掛靠(相關法規是不允許掛靠的)或自管性質。

  業主主導型酬金制物業服務模式,就是只是通過審定服務方案和物業服務費支出預決算以及對服務過程監督來實現業主的自主管理,一般不直接參與具體的管理過程和費用支出或報銷的控制過程的酬金制的物業服務模式。

  3、業主直控型酬金制物業服務模式

  業主直控型酬金制物業服務模式就是業主通過直接參與物業的具體管理過程和具體的服務費用支出或報銷的控制的酬金制物業服務模式,業主可以與物業設置專門的共管賬戶對物業費的收支實現業主和物業服務企業共同控制,業主對每一筆支出費用必須簽字物業才能報銷,業主也可以參與到物業服務中的任何工程和物品的招投標或比質比價過程中去,而且業主對服務過程的建議權、話語權也可以增大。這種業主直控型酬金制物業服務模式與業主主導型酬金制物業服務模式相比,前者比后者業主的自主性更大,更具有控制性。這種物業服務模式,因為業主的參與度較高,可控性強,一般會采用固定酬金形式。

  4、業主自管物業服務模式

  業主自管物業服務模式,就是業主自行管理物業的服務模式,業主或業委會或業委會下設的專門機構取代了物業服務企業,通過直接招員工或直接分項委托外包服務企業(如保潔公司、保安公司、電梯維修服務公司等)進行自行物業管理和服務的物業服務模式。

  二、物業模式優缺點分析

  1、包干制物業服務模式

  好處:對業主來書比較簡單、容易,只需要對服務質量標準進行監管,不需要很多物業服務的專業知識,也不需要耗費很多精力。

  壞處:由于服務過程的不透明,業主的自主性小,因為沒有深入研究,專業知識也相對缺乏,業主可能只是注意到了表面的服務及已經顯化出來的問題或矛盾,沒有注意到潛在的服務隱患和技術上的服務不到位(如房屋,設施設備等的優化維護維修及壽命延長維護等),容易發生這方面的風險。另一方面,因為業主沒有對管理和服務深入了解和研究,所以往往在對物業狀態的了解上和專業服務技術知識上與物業服務企業實力地位不對等,往往被物業服務企業牽著鼻子走,甚至在服務上和利益上以及法律責任上吃虧。

  2、業主主導型酬金制物業服務模式

  雖然相對需要業主更加專業和更多的投入,如果能找上一家服務理念和服務技術都不錯物業服務企業來服務,應該效果不錯,業主既能有一定程度的自主管理,又能學習和積累一些物業服務的知識,還能享受優質的物業服務。但如果物業服務企業不地道,因業主參與度不夠,監督力度不夠,專業知識不夠,這種服務模式可能會導致業主更多更大的損失,因為一方面,物業服務企業拿走了固定酬金或計提比例的酬金,可以只賺不賠,沒有壓力和動力,還有可能通過做假賬,假合同、假價格、假發票等方式強取或偷取業主的利益,另一方面,物業服務企業可能會以物業服務費偏低為推脫理由,來降低服務品質,損害業主利益,甚至更加嚴重的是,如果業主對業委會的監督力度不夠,還可能發生業委會和物業服務企業相勾結,嚴重損害業主的權益。

  3、業主直控型酬金制物業服務模式

  壞處是:業主要投入相當大的參與管理的精力,且也還要投入相當多的精力去學習各種專業知識和深入了解物業及設施設備的狀況以及深入了解各種市場行情才能辦到,如果業主和物業產生分歧,還可能影響物業服務的正常進程。

  好處是:可以直控整個的物業服務過程,有能力的業主完全可以按照自己的意愿,建設自己需要的服務模式,達到自己想要的理想效果。因為有物業服務企業在,物業服務企業也會堅持其自己的服務理念和服務準則,相對自行管理來說規避了很多風險,也減少了很多的精力。尤其是,在物業服務費的管控以及在專業服務、工程及物品的招標或采購等方面的控制上更加嚴格,完全可以守住業主自己的服務品質和經濟利益不受任何損害。這種服務模式,因業主的參與度高,所以整個過程的透明性更強,對普通業主的公開度也就可以很高,業主的可監督性也就可以更好。

  4、業主自管物業服務模式

  目前,采用這種物業服務模式的小區很少,多發生在物業規模很小、物業服務費很少的小區或單幢樓房,因為由于物業服務費少,一般物業服務企業也很少愿意做,另外,不如把付給物業服務企業的酬金用于加大保潔和保安等的力度上。

  因為少了物業服務企業,物業服務的風險就會加大,業主投入的精力也會更大,所以,稍微大一點的小區或者物業服務費高一點的小區,很少采用此種物業服務模式。另外,因為目前業委會存在法律地位及承擔風險能力問題,在發生損失后的責任追究補償以及開設銀行賬號等方面都存在困難,所以,除非不得已,很少采用此種模式。

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