北京时时彩软件手机版下载:關于《重慶市業主大會實施辦法》的通知!

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北京时时彩技巧稳赚 www.zttkmk.com.cn 渝國土房管發〔2004〕548號 

重慶市國土房管局關于印發 

《重慶市業主大會實施辦法》的通知 


    各區縣(自治縣、市)國土房管局、房管局: 

    為了規范業主大會的活動,維護業主的合法權益,根據國務院《物業管理條例》、《重慶市物業管理條例》和建設部《業主大會規程》,結合本市實際,制定了《重慶市業主大會實施辦法》,現印發你們,請貫徹執行。 

二○○四年十二月一日 


主題詞:物業管理 業主大會 辦法 印發 通知 

抄送:市政府辦公廳、建設部房地產業司、市物業管理協會 

重慶市國土房管局辦公室 2004年12月8日印發 

重慶市業主大會實施辦法 


    第一條 為了規范業主大會的活動,維護業主的合法權益,根據國務院《物業管理條例》、《重慶市物業管理條例》和建設部《業主大會規程》,結合本市實際,制定本辦法。 

    第二條 本市行政區域內實施物業管理的項目成立業主大會及其活動適用本辦法。 

    第三條 市物業管理行政主管部門負責全市業主大會活動的監督指導工作。 

區縣(自治縣、市)人民-政府房地產行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民-政府)負責指導轄區內業主大會的組建、辦理業主大會備案以及對其活動進行監督管理工作。 

    第四條 一個物業管理區域只能成立一個業主大會。業主大會由全體業主組成,自首次業主大會會議召開之日起成立,它是業主集體行使權利和維護全體業主合法權益的組織。 業主委員會是業主大會的執行機構。 

    第五條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責,不得作出與物業管理無關的決定,不得從事與物業管理無關的活動。 

    第六條 一個物業管理區域內有下列情形之一的,物業建設單位或出售單位應當在物業所在地區縣(自治縣、市)人民-政府房地產行政主管部門、鄉鎮人民-政府、街道辦事處的指導下,在三個月內組織召開首次業主大會 ,選舉產生業主委員會:

    (一)新建物業建筑面積出售達50%以上; 

    (二)物業自首次出售之日起已滿兩年。 

    第七條 同一個物業管理區域內的業主人數少于一百人的,可以直接組成業主大會;業主人數多于一百人的,由業主按照業主總數的一定比例推選業主代表,組成業主代表大會(以下統稱業主大會)。業主代表大會的代表一般不得少于三十人。業主代表大會行使業主大會的職權。 

    第八條 房屋建設單位或出售單位應將出售的房屋建筑面積、房屋出售時間、業主清冊等材料在報區縣(自治縣、市)人民-政府房地產行政主管部門的同時,抄送所在地鄉鎮人民-政府、街道辦事處,區縣(自治縣、市)人民-政府房地產行政主管部門應在接到材料之日起三個月內,會同鄉鎮人民-政府、街道辦事處指導房屋建設單位或出售單位組織業主做好召開第一次業主大會的籌備工作: 

    成立第一次業主大會籌備組。籌備組由房屋建設單位或出售單位、前期物業管理企業和業主代表組成,籌備組組長由業主擔任。籌備組中業主代表可以通過業主自薦或業主互薦的形式,并在物業管理區域內顯著位置公示(7天),業主無異議后產生。 

    業主自薦或互薦產生的代表人數較多時,可由所在地鄉鎮人民-政府或街道辦事處,根據樓幢的具體情況選擇業主代表,組成業主大會籌備組(以下簡稱籌備組),負責業主大會籌備工作。籌備組成員名單確定后,以書面形式在物業管理區域內公示。 

    第九條 籌備組應當自組成之日起30日內在物業所在地的區、縣人民-政府房地產行政主管部門、鄉鎮人民-政府、街道辦事處的指導下,組織業主召開首次業主大會會議,并選舉產生業主委員會。 

    第十條 籌備組應當做好下列籌備工作: 

    (一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容; 

    (二)對于需召開業主代表大會的,確定業主代表的產生方式、人數和程序; 

    (三)參照房地產行政主管部門頒布的示范文本,擬定《業主大會議事規則》和《業主公約》草案; 

    (四)確認業主身份,確定業主在首次業主大會會議上的投票權數; 

    (五)確定業主委員會委員候選人產生辦法及名單,并公示征詢意見; 

    (六)做好召開首次業主大會會議的其他準備工作。 

    前款(一)、(二)、(三)、(四)、(五)項的內容應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公示。 

    第十一條 業主決定共同事務的投票權,屬于住宅類物業的,一戶為一票。屬于非住宅類物業的,以業主擁有的建筑面積每一百平方米計算為一票(即其建筑面積除一百后的整數為實際的投票權數);單戶不足一百平方米的,計為一票。對于業主購置的車位,按非住宅類物業的投票權數計算。業主公約另有規定的除外。 

    第十二條 業主代表推選可以按幢、單元、樓層等為單位進行,由該部分業主推選產生。 

    推選業主代表參加業主代表大會會議的,業主代表應當于參加業主代表大會會議3日前,就業主代表大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主意見,凡需投票表決的,業主的贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字后,由業主代表在業主代表大會投票時如實反映。 

    業主代表因故不能參加業主大會會議的,其所代表的業主可以另外推選一名業主代表參加。 

    第十三條 業主因故不能參加會議的,應書面委托代理人參加,并行使投票權,但代理人不享有被選舉權;不具有民事行為能力的業主,由其監護人代為行使有關權利。 

    業主大會應邀請一定比例的非業主房屋使用人列席會議。列席會議的成員沒有投票權和被選舉權。 

    第十四條 業主大會召開會議時,應當邀請所在地鄉鎮人民-政府、街道辦事處(居民委員會)和公安派出所列席。 

    第十五條 業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加。 

    業主大會作出決定,必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。 

    業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則、選聘、解聘物業管理企業、專項維修資金使用、續籌方案的決定,必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。 

    第十六條 業主大會首次會議應當討論決定下列事項: 

    (一)制定《業主大會議事規則》; 

    (二)修訂業主公約; 

    (三)選舉業主委員會委員; 

    (四)決定物業管理其他重大事項。 

    第十七條 第一次業主大會按下列程序召開: 

    (一)由大會籌備組介紹大會籌備情況; 

    (二)公布選舉程序; 

    (三)由大會籌備組介紹業主委員會候選人情況; 

    第十八條 《業主大會議事規則》應當依法包含以下幾方面內容: 

    (一)業主大會名稱、物業項目地址、四至范圍; 

    (二)業主大會權力; 

    (三)業主委員會職責; 

    (四)業主大會的議事方式及表決程序; 

    (五)業主代表的產生方式; 

    (六)業主委員會委員的組成和委員任期; 

    (七)業主投票權的計算方法; 

    (八)業主委員會活動經費及辦公用房; 

    (九)印章的使用和管理; 

    (十)其他關于業主大會的重大事項。 

    第十九條 業主公約應當對有關物業的使用、維護、管理,業主的共同利益,業主應當履行的義務,違反公約應當承擔的責任等事項依法做出約定。 

    業主公約經業主大會會議通過后對全體業主具有約束力。 

    業主大會依法簽訂的物業服務合同,由全體業主共同承擔民事責任。 

    第二十條 業主大會履行以下職責: 

    (一)制定、修改《業主大會議事規則》,監督業主委員會的工作; 

    (二)選舉、更換業主委員會委員、主任、副主任; 

    (三)改變、撤銷業主委員會不適當的決定; 

    (四)選聘、解聘物業管理企業; 

    (五)商定業主委員會的辦公場所、必要經費; 

    (六)決定改變物業專有部分、部分共用部分、全體共用部分既定用途; 

    (七)定期聽取業主委員會、物業管理企業關于物業管理事務處理情況和物業維修資金的使用情況的報告; 

    (八)決定物業管理企業在物業管理區域內進行物業管理以外的經營活動; 

    (九)決定物業專項維修資金的交繳、使用和續籌; 

    (十)決定共用部分收益的管理、使用和分配; 

    (十一)制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度; 

    (十二)決定涉及業主共同利益的其他重大事項。 

    第二十一條 業主大會分定期會議和臨時會議。 

    業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。 

    有下列情況之一的,業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議: 

    (一)20%以上業主提議的; 

    (二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的; 

    (三)業主大會議事規則或者業主公約規定的其他情況。 

    發生應當召開業主大會臨時會議的情況,業主委員會不履行組織召開會議職責的,區、縣人民-政府房地產行政主管部門、鄉鎮人民-政府或街道辦事處應當責令業主委員會限期召開。業主委員會逾期仍不召開的,則由該物業管理區域業主推選業主代表組織召開,物業所在地的區縣(自治縣、市)人民-政府房地產行政主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民-政府)應當到會指導,同時,對于原業主委員會,經過本次業主大會通過,取消其業主委員會資格,由業主代表組成籌委會,按照第二十三條的規定重新選舉產生業主委員會委員。

    經百分之二十以上業主或業主代表提議召開的業主大會或業主代表大會對提出的議案已經作出決定的,業主或業主代表在一年內不得以同一內容再提議召開業主大會或業主代表大會。 

    業主委員會應當在業主大會會議召開15日前將會議通知及有關材料以書面形式在物業管理區域內公示。 

    住宅小區的業主大會會議,應當同時告知相關的居民委員會。 

    第二十二條 因物業管理區域發生變更等原因導致業主大會解散的,在解散前,業主委員會應當告知物業所在地的區、縣物業管理行政主管部門和鄉鎮人民-政府、街道辦事處,并在區、縣物業管理行政主管部門和鄉鎮人民-政府、街道辦事處的指導監督下,做好業主共同財產清算工作后,將業主大會印章交回區縣(自治縣、市)人民-政府房地產行政主管部門并由其銷毀。 

    第二十三條 業主委員會成員的候選名單可以由業主推舉,籌委會在廣泛征求意見的基礎上提出,并以書面形式在物業管理區域內公示。 

    業主委員會成員的產生通過召開業主大會會議,由業主直接投票或者業主代表將其所代表的業主投票的書面意見如實反映,采取差額選舉方式,依據得票多少順序產生。主任和副主任由得票最多的前兩至三名人員依票數多少順序產生。 

    選舉產生的業主委員會,其成員的基本情況在物業管理區域內公示。 

    第二十四條 業主委員會成員由業主擔任,不得少于五人(單數),在業主中選舉產生,每屆任期三年,業主委員會成員可以連選連任。 

    業主委員會設主任一名、副主任一至二名。 

    業主委員會缺額時,由參選本屆業主委員會而未當選的業主,以得票多少依次增補。增補的委員作為候補委員參加業主委員會,并由下一次業主大會或業主代表大會確認為正式委員。 

    業主委員會委員辭職或因故不能履行職責的,須書面通知業主委員會。 

    業主委員會委員不得自行宣布解散業主委員會。業主委員會解散、合并,須報經原備案的區縣(自治縣、市)人民-政府房地產行政主管部門備案。 

    業主委員會任期屆滿前兩個月,由本屆業主委員會組織召開業主大會或業主代表大會,選舉下屆業主委員會,逾期未換屆的,房地產行政主管部門可以指派工作人員指導其換屆工作。 

    原業主委員會應當在新一屆業主委員會產生之日起10日內,將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會,并做好交接手續。 

    第二十五條 業主委員會委員應當符合下列條件: 

    (一)本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主; 

    (二)遵守國家有關法律、法規; 

    (三)遵守業主大會章程、業主公約,模范履行業主義務; 

    (四)熱心公益事業,責任心強,公正廉潔,具有社會公信力; 

    (五)身體健康,具有一定協調能力和組織能力; 

    (六)具備必要的工作時間; 

    業主委員會委員、主任、副主任不得兼任所在轄區內的物業管理企業的工作,不得利用職權謀取利益,侵犯其他業主的合法權益; 

    (七)與物業管理企業無利害關系。 

    第二十六條 業主委員會應當自選舉產生之日起30天內,持下列文件向物業所在地的區縣(自治縣、市)人民-政府房地產行政主管部門備案。 

    (一)業主委員會名稱和業主委員會委員、主任、副主任名單; 

    (二)業主委員會章程; 

    (三)業主公約; 

    (四)業主委員會辦公場地,聯系電話; 

    (五)其它資料。 

    對符合規定的,區縣(自治縣、市)人民-政府房地產行政主管部門應在5個工作日內出具業主委員會備案證明;對不符合規定的,書面說明理由,5個工作日內退回。業主委員會持備案證明到公安部門指定的單位刻制業主大會印章。 

    業主委員會備案的有關事項發生變更的,應當依照前款規定重新備案和公示。 

    第二十七條 業主委員會履行以下職責: 

    (一)召集業主大會會議,報告物業管理的實施情況; 

    (二)代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同; 

    (三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,協調業主、使用人與業主委員會或物業管理企業的關系,監督和協助物業管理企業履行物業服務合同和物業維修基金使用情況的報告; 

    (四)監督業主公約的實施; 

    (五)物業共有部份維修、更新、改造的驗收; 

    (六)根據業主大會的決定代表全體業主參加因物業管理活動發生的訴訟; 

    (七)監督物業管理企業實施物業服務的其他行為; 

    (八)業主公約、業主大會議事規則規定的其他職責。 

    第二十八條 業主委員會應當督促違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費用的業主,限期交納物業服務費用,督促業主按時交繳或續籌專項維修資金。 

    第二十九條 業主委員會委員有下列情況之一的,經業主大會會議通過,其業主委員會委員資格終止: 

    (一)因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的; 

    (二)無故缺席業主委員會會議連續三次以上的; 

    (三)因疾病等原因喪失履行職責能力的; 

    (四)有犯罪行為的; 

    (五)以書面形式向業主大會提出辭呈的; 

    (六)拒不履行業主義務的; 

    (七)其他原因不宜擔任業主委員會委員的。 

    第三十條 業主委員會委員資格終止的,應當自終止之日起3日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交給業主委員會。 

    第三十一條 業主委員會不得從事經營活動。 

    第三十二條 業主委員會應當建立議事和重大事項報告制度,并依法按照業主大會議事規程規定開展工作。經三分之一以上業主委員會成員提議或者業主委員會主任認為有必要的,應當召開業主委員會會議。 

    第三十三條 業主委員會會議應當有過半數委員出席,作出決定必須經全體委員人數半數以上同意。 

    業主委員會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公示。 

    第三十四條 業主大會和業主委員會會議由業主委員會作好書面記錄并存檔。業主大會作出的重大決議,由出席會議的人員簽字后存檔。 

    第三十五條 業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔;經費的籌集、管理、使用具體辦法由業主大會討論決定。 

    具體使用情況由業主委員會以書面形式在物業管理區域內每年度至少公布一次,并接受業主的質詢。 

    第三十六條 業主大會采用招投標方式選聘物業管理企業的,招投標標所發生的費用由業主大會墊付,墊付費用后由中標的物業管理企業在物業管理服務費中支付。 

    第三十七條 新建住宅小區業主委員會的辦公用房應包含在房屋開發企業提供的物業管理用房中,單獨劃定用房區域。 

    第三十八條 業主委員會印章所刻名稱應與區、縣(市)物業管理行政主管部門出具的備案證明上所標注名稱一致,具體刻制應符合公安部門有關印章管理規定。 

    第三十九條 業主委員會印章由業主委員會指定專人負責保管,并建立用印記錄制度。 

    第四十條 業主委員會印章應當用于業主大會與物業管理企業簽訂服務合同或其他與物業管理服務有關的活動。 

    業主委員會依照法定職責使用印章,違反印章使用規定,造成經濟損失或者不良影響的,由責任人承擔相應的責任。 

    第四十一條 業主,指房屋所有權證載明或其他法定文件確定的所有權人。使用人,指物業的承租人或其他實際使用物業的人。 

    第四十二條 本辦法自2004年12月1日起施行。


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