北京时时彩赛车微信群:物業管理的7大問題成本

2017-06-16  來自: 北京时时彩技巧稳赚 瀏覽次數:300

北京时时彩技巧稳赚 www.zttkmk.com.cn   物業管理存在著大量的機會成本,為什么這么說呢?因為我們原本可以擁有這樣好的生存環境,但是現實中全國范圍社區的絕大多數終于沒有擁有也暫時不可能擁有。這又是為什么呢?必定是物業管理的效率和效果出現了某種問題,除了80%的物業公司都叫囂虧損和同樣規模巨大的業主痛罵著物管“賴著不走”以外,我們嘗試著厘清中國物業管理的七大問題成本,這些問題成本正是機會成本的背面,它們也許就是物業管理不能取得預期收益的癥結所在:

  一、業主的拒繳費用。

  “收費難”毫無疑義排行兵器譜的第一位。按照財務管理上“分散化是有利的”的說法,物業管理公司在面對單一業主應當是處于強勢地位的,一家正常運作著的物業管理公司,他有著足夠的資源去控制事態的發展,減少欠費現象。但是基于業主和物業公司的自利行為原則,使這一結論正好相反,自利行為原則意味著:首先,業主不是在和物業公司發生交易,而是同時在和其它業主發生交易,所以當業主對物業公司欠費的同時,其實是意味著面對著其它誠信業主的失信行為,當這一行為不會面臨風險和受到懲罰甚至被鼓勵時,幾乎每個業主一有機會就會找到相應的藉口并作出這樣的選擇。這一責任和后果,需要那些仍然堅持誠信的業主對此負責(他們還往往被斥為“叛徒”、“糊涂”)。而物業公司的自利行為意味著:通過正規途徑催繳欠費產生的成本,常常比降低服務標準面臨的風險要大得多,訴諸法律用“朱明瑛案”中部分旁觀者的語言叫“不知死活”。恰恰物業公司所掌控的又是大量的公共資源,數億元的資產擺在那里,它們會自動洐生出收益和就業機會——后果可想而知,收取管理費的目的本來是把社區的蛋糕做大,但現在不僅沒能做大,反而剩下的蛋糕都抹到對方臉上了,所以拒繳的管理費就是第一筆問題成本。

  二、房地產商的金蟬脫殼。

  既然任何報酬與風險之間都有一定的對應關系,故而無論物業公司是否從屬于房地產商,只要進入樓盤的售后服務環節,就無法規避來自于房地產方面的壓力。明明白白的物業管理,在深圳物管企業“北上”的早期是存在的,但是它們中的大多數現今已黯然退出,原因正在于利益上的對立而難以取得起碼的支持和配合;另外一些房地產商補貼物業管理,可以說是對業主提供了相應的福利,但是世移事異,福利已無法取代公民 權利。在一些業主不斷主張更高的透明度,更強的公平性的同時,另一部分業主則是簡單地要求謀取好處,還有一些業主則是因為自身的決策失誤去向他人追尋補償,這種組合拳之下,為了保證每一名顧客的訴求都得到釋放,開發商在物業管理實踐的過程中幾乎完全忘記了他本來還應當從這個社區中得到點什么。收入?信用?權益?聲譽?開發商近乎逃離般地對社區“敬而遠之”,使物業管理者難于應付紛至沓來的糊涂帳,從而陷入浪費人力、時間、精力和信用關系破滅的泥潭,同時也就是成本上的無底洞。其實,讓開發商以經濟角色參與到社區新時期的建設當中,而逐步減少那些因為誤解和利益分歧引發的戰爭,也許正是“和諧社區”的必經之路。

  三、政府部門的角色錯位。

  當前政府部門、物業公司和業主之間的關系已經變得越來越復雜和交錯,其實理順起來,政府之于企業,猶如物管之于業主,既為魚水關系,一言以蔽之:服務而已!當業主們對安全保障的要求成為物業服務企業生命線的同時,管理者已經替代性地幫助很多政府部門保證了一方平安。就居改非之間的矛盾協調、違章 處理和鄰里糾紛,物業管理公司實際上也成為許多行政不作為的擋箭牌,有時協調關系一頓餐費,比整月的管理處辦公開支都要高,而“協調”不及時時,一些房管、城管、公安和交警就學會了裝聾作啞,一句話:“你們有物業管理,找物業公司!”   然而逃避責任之余,還有與民爭利,水費要計劃加價,電費必須無償代收代繳,公安人員統一管理保安員,城管要對打廣告???,都是在跟物業管理增加難題,例如保安員收編,如果能夠理想化的操作,將成為物業管理行業劃時代的一場革命,但是問題恰恰在于收編的經濟成本太高,而培訓和管理又跟不上,政府部門拿著納稅人的錢繼續通過物業管理向業主吃、拿、卡、要,就進一步增添了社區的成本。

  四、媒體的興風作浪。

  在業主已逐步認識到物業管理重要性的今天,一些媒體們往往還扮演著唱衰物業管理的角色,由于媒體的武斷和夸張,曾幾何時,物業管理就象美國妖魔化中國一樣地在中國被妖魔化了,這個頂峰當然是某一年“3·15晚會”的物業管理滿意調查,由“覺醒”所造成的思維混亂,加之互動升級的利益博弈,常常掩蓋了正常的理性判斷,而這種情況,在那些經濟率先成熟起來的地區似乎更為普遍。也許我們不應當忘記,在推波助瀾地房價上漲過程中,這些媒體都是分到過一杯羹的,在同樣一份報紙中,今天可能登載一個樓盤的房產廣告,明天就可能曝光這個小區的物業管理,他們因為從未了解,也未進行深入地調查,就以一種不容置疑的口吻說道:物業管理不規范!事實上,任何人,任何組織基于同情和正義,都應當從根本上開始關注物業管理,并從從事物業管理最底層的人員生存狀況開始。畢竟媒體們所產生的是一種信用成本,當信任和信用喪失之后,一切經濟和政治關系也將不復存在。

  五、物業員工的離心離德。

  俗話說“衣莫若新,人莫若舊”,熟悉社區的物業人對業主而言是一宗最大的財富,而痛絕業主的工人對社區而言則是一宗最大的安全隱患。前者正如深圳一些小區的清潔工、維修工在一個地方干了十幾年,通過服務成為社區的“榮譽公民”,也正是他們構成了“詩意的物業管理”的基礎。然而相對應的反例卻又有太多:問題業主們卻總以“衣食父母”自居,憑空在貧富差距之中形成一種主仆關系,面對物業服務人員動輒指手劃腳、惡言惡語,另一些業主不問青紅皂白就同聲相應、隨聲附和,我們已經從報紙上看到好幾次業主稱呼保安是“狗”的報道,并且在實踐中我們也習慣了視人格侵犯如同家常便飯,業主的缺乏教養將使精心營造的社區歸宿感蕩然無存,在一群粗暴、無禮、缺乏自我約束的業主們當中,最后“堅守”在這個社區里的人,將是一些阿諛奉承、性格冷漠、對業主和社區毫無感情的勢利之徒,猶如《大鴻米店》的五龍,中國社區的“逆向選擇”,就會造就異化的家庭和異化的社區。

  六、物管企業的人才流失。

  中國人力資源是無限的,但是物業管理的人才卻處在嚴重的稀缺和不斷的流失之中,正因為找到一個富有歸宿感的社區的確太難,也正因為物業管理恰恰是那種“好漢不愿干,賴漢干不了”的工作,多數物業管理企業還把自己定位在一個培訓基地的角色上面,尚未考慮過人力資源的運營會給物管企業帶來何種革命。作為一個經驗密集型行業,物業管理投入的不是資本,而是人才及經驗。管理公司的實力不是資本的實力或者政府背景的實力,而是人才的實力。有一支素質同,能力強,作風好,品行正的人才隊伍,是管理公司生存與發展的根本條件,也是社區和業主的信心所在。所以,關鍵的管理處崗位更替,實質上是一次重大的項目變更,或多或少都將帶來新的風險和新的希望,這就已經證明,物業管理者自身無論在積極還是消極的意義上,對社區都會起到決定性的作用。

  七、臨時成員的投機心態。

  房屋買賣、租賃等投資行為與物業管理是否具有關系?這是一個值得爭議的課題。首先,相對于消費型的顧客而言,基于投資目的的業主應屬更為優質的顧客,因為“投資”的安全性必須取決于投資對象是否具備真正的內在價值或存在一個價值變化的空間,這也使樓盤的物業管理相對于其他業主而言更為重要。而且,他們基本上不占用什么管理資源,但是管理費一分錢也不能少。但問題也在于此,因為虛高的房價導致大面積的房屋空置,使管理資源嚴重浪費而且缺乏有效溝通,而且房產的內在價值,很大程度上最終來自于物業管理費這種房屋使用的“邊際安全成本”,在租金水平與購房的資金成本日益嚴重倒掛的今天,房價所產生的貸款負擔,已經開始瘋狂打壓物業管理的成本和規模,低水平的物業管理也開始給房產投資形成反作用。國人性格保守的背面,是近乎瘋狂的賭 博心態,一旦泡沫破滅,不單單是給單個的房屋產權人造成巨大的金錢損失,甚至會帶來大量的房屋投資市場和地區物業管理市場的整體崩潰。

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